2013年10月25日星期五

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《金融时报》中国保障房乱象
Oct 25th 2013, 01:08, by 墙外仙

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他们没看见那名带着一袋子螃蟹的男子是怎么进来的。这名男子戴着一副硕大的飞行墨镜,步入中国东部城市南京的房地产博览会,温和地表达自己的抗议。

他用绳子牵着6只螃蟹,每只螃蟹壳上贴有"高地价"和"高房价"字样。他的同伴展开了一幅大标语,上面写着:"高房价横行几时休?"。螃蟹四处爬行,暗喻中国房地产开发商"肆意横行"。

与中国偶尔演变为暴力事件并导致防暴警察出动的抗议活动相比,这名男子的行为要温和得多。他和进来时一样,悄然离开了展厅。现在他的身份依然是个谜。

但这种幽默的抗议无法掩盖问题的严重性。在过去十年时间里,中国主要城市的房价上涨了近4倍,房价或许已经成为中国经济和社会稳定的最大威胁。经济方面,人们担心中国房地产已经出现泡沫,而泡沫最终会破裂,这将会引发一场金融危机。社会方面,人们普遍对高房价感到不满,而房价的持续上涨只会引发更多的不满。

中国政府显然意识到了这两种风险。今年3月,中国总理李克强在其上任后的首次记者招待会上承诺要调控房地产市场——这有些像其前任,温家宝也曾屡次承诺要调控房地产市场。李克强表示,这将会"惠民生、促发展"。

然而自他发表讲话以来,房地产市场仍然不乏疯狂。中国主要城市房价同比上涨了近20%。关于房价上涨有各种不同的解释:首次购房者被压制的需求、资本流入和相对宽松的货币政策全都起到了作用。

但还有一个问题如果不得到解决的话,将会让中国政府十分尴尬。中国政府为楼市降温的核心举措是到2015年建造3600万套保障房,但现在该政策露出了失败的迹象。保障房政策没有成功遏制房价上涨,相反却成为腐败的温床,并加大了业已负债累累的企业和城市的财务负担。中国的保障房政策存在严重偏离正轨的风险。

广受诟病的是3600万套的目标,因为并不严谨的保障房定义使其实际在建数量被夸大。但即便只实现一半目标,数量也接近中国过去5年住房建造总量的一半,这是令人赞叹的成就。瑞信(Credit Suisse)分析师杜劲松说:"建造并非最大的问题。中国人擅长盖房。最令人担心的是你如何能确保公平而高效地分配保障房。"

南京的计算机程序员周永利(音译)等需要保障房的人仍然很难买到保障房。这位说话温和的26岁男子说道:"你必须与政府有关系才能买到,而我没有关系。"他现在在远郊租了一个单间,每月租金700元人民币(合114美元)。"我甚至不敢考虑买商品房。现在是泡沫经济,价格太高了"。

人们普遍认为,只有有关系的人才能买到保障房,这虽然有些夸大其词,但也反映了一些事实。售价仅为30万元人民币(合4.9万美元,不到市价的一半)的保障房非常吸引人。今年早些时候,中国郑州市某区房管局原局长涉嫌非法拥有约29套住房(其中至少11套是保障房)而被拘留。中国官方新闻机构新华社直言不讳地指出,官员们轻易地积累了数十套保障房,拿走了本来为弱势群体建造的住房。

今年8月,中国国家审计署对保障房腐败的规模做出了估计。它表示,去年有58亿元人民币的保障房资金被挪用,利用不实资料、以不公平手段获得保障房的达11万户。与该计划的整体规模(去年拨付保障房项目的资金高达8800亿元人民币)相比,这些数字并不算高,但中国很少会进行全面审计,因此人们认为所发现的问题仅是冰山一角。

作为反腐的措施,加强审查本身也会带来新的挑战。建造保障房的开发商们表示,在审查保障房实际购房资格的问题上,地方政府有时表现得过于强硬。按销售额计算,万科(Vanke)是中国最大的房地产上市公司,其在南京东南部偏僻地段建造的大型楼盘接近完工——该楼盘将会容纳约4万人居住。在这座拥有800万人口的城市中,今后6个月将有四个类似规模的楼盘准备好迎接住户,万科的楼盘是其中之一。尽管价格便宜,但需求却出奇地疲弱。在万科楼盘工作的一位工程师王力(音译)表示:"政府真的想把这些房子出售给低收入民众,但真正符合规定的家庭,购买力却非常低。"

为了降低成本,万科推出了创新,比如卫生间使用塑料模具,并借鉴飞机上卫生间的风格。这些模具由工厂大量生产,结实耐用且安装费用也不高。但考虑到劳动力和原材料成本,保障房的基准价格仍然要每平米4000元人民币左右。王力表示:"对那些有资格购买的人来说,这仍然是天价。"

即使价格合理且排除贪腐官员染指,保障房还面临另一障碍:许多项目的地段都很偏僻——那里的地价要低得多。瑞信的杜劲松表示:"如果项目不错,它就会被分配给官员和朋友。如果项目不好,位置非常偏僻,那么没有人会提出申请。"中国知名杂志《财经》(Caijing)今年8月对全国的保障性住房进行了调查,结果发现许多项目的空置率约为20%,有些甚至过半,主要原因是位置偏僻和交通不便。

对那些已经住进保障房的人来说,各种不便是为廉价房做出的小小牺牲。45岁的张静(音译)脸色蜡黄,由于肾病而无法工作。她笑容满面地说,自己没有什么可抱怨的。去年张静拿到了南京岱山保障房片区一套廉租房的钥匙。租金极为便宜,每月仅为73元人民币。张静大笑着说:"这是让共产党执政的好处。我告诉你,我不是党员。"

但张静只是个例。在庞大的岱山保障房片区,只有3栋小楼用作廉租房。张静的邻居绝大多数是在位于城中心的老房子拆迁后被强行安置到这里的。由于从岱山到市里大约有一小时的车程,因此这里许多楼房都空置着。

乐观者认为,目前否定中国的保障房政策还为时尚早。由于大型开发项目需要3年左右的时间,目前第一批保障房中许多才刚投放市场。

万科在南京开发的可容纳4万居民的楼盘,资金本来应该大多来自预售收入。因此,由于需求不旺,开发步伐也相应放缓。但王力表示,南京市政府帮助弥补了缺口,他们另外发行债券为开发商提供了大量资金,同时放松了购房者的资格限制。

王力说:"南京市政府此前从未开展过这么大规模的住房项目,也不完全清楚如何管理。在万科,我们也从未做过这么大的项目。因此前两年非常艰难。但现在我们全都感觉熬过来了,情况正一点点地好转。"

在公开场合,房地产开发商一直热心地支持保障房项目。在多年收获丰厚利润之后,建造保障房既有利于他们维护公共关系,又有政治上的必要。南京栖霞建设股份有限公司(Chixia Development)董事长陈兴汉表示:"南京市政府规定,我们的住房项目毛利率不能超过3%。这是非常低的。你们看,开发商也是会有高尚胸怀的。你真的必须有强烈的社会责任感才会去做这类事情。"栖霞在南京开发了一个大型保障房项目——其为3.6万居民设计的"幸福城"项目即将竣工。干练好胜的陈兴汉自豪地说,该项目获得了二星级"绿色建筑"认证——普通开发项目很少会获得这种质量认证。

但是房地产公司从事这些有益社会的事可能面临巨大的压力。栖霞今年一季度末的资产负债率从2012年初的不到90%,上升至114%,一定程度上就是因为大规模建设保障性住房。今年8月,中国国家审计署对包括栖霞在内的数十家开发商进行了谴责。该公司以保障房的名义申请了1.5亿元人民币银行贷款,后来却用来偿还商业开发贷款。陈兴汉表示,这只是工作人员失误,他们发现之后立刻进行了整改。

国企中冶置业(MCC Real Estate)也曾是中国最大的保障房开发商之一,如今却避开保障房业务。2011年年底,中冶同时在建的保障房项目有50个,计划投资510亿元人民币。但当这些项目完工的时候,该公司却发现包括南京在内的众多地方政府要么无力、要么不愿按照先前的协议付款。结果是今年上半年中冶的长期应收款(反映外部欠公司的债务)增加三分之一,至310亿元人民币。中冶去年末宣布有意退出保障房业务,称其为"低回报率的资产"。

在中冶开发的南京莲花新城项目,下一期的混凝土地基荒废在那里,这是其大力推进保障房失败的结果。

在位于南京南部远郊的岱山保障房楼盘,25岁的杨悦真(音译)用婴儿车推着孩子,来收快递员送来的包裹。杨悦真早先与公婆挤在一个一居室里,购买保障房是她的家庭"踏上陡峭的房产阶梯"的唯一途径。但这里生活极为不便。只有很少的人搬到岱山,因此附近没有大型商店。杨悦真通过网购来满足自己的大部分需求。她说:"这个楼盘就是太偏僻了。"

她的丈夫骑电动车一个多小时去市里上班。南京市政府已经承诺,最终将会开通两条地铁通往岱山,不过现在这两条地铁均未开工。杨悦真说:"当地铁全部开通后,这里将会很不错。只是我们不得不等待一段时间。"

保障房去哪了?

3年前中国政府推出保障房项目时,人们怀疑到2015年底建成3600万套的宏伟目标能否实现。各个城市行动迟缓,不愿给建设提供资金,开发商也不想参与其中。

保障房项目从2011年启动,到当年年中,破土动工房屋数量仅达到全年目标的三分之一,而当年目标是新房开工1000万套。

但时任中国总理温家宝明确表示,这一目标是衡量地方官员政绩的一项重要标准。于是,各个城市突然开始投入保障房建设,年度建设目标自此再没受到过质疑。到今年9月底,已完工或正在建设的保障房达2400万套,中国似乎完全有望实现目标。

真的吗?房地产经纪公司中原集团(Centaline Group)研究中心研究总监刘渊表示:"官方数据中算进去的保障房与我们所认为的保障房含义差别很大。我们所讲的保障房,是指供应给无房且无力购房者的房子。"

住建部表示,逾40%的"保障房"实际上只是提供给拆迁户的新房子。拆迁户原有的房子被拆掉,建起了公路、办公大楼以及其他建筑。

地方的数据统计分析更加模糊。某些房子只要价格封顶到现行市价的80%就可以算作保障房,这一水平只要在估价时动动手脚就很容易达到。

一名房产分析师匿名表示:"考虑到信息披露模糊不清,政府在名义上达成目标将是毫不费力的。现实是,很少有房子能够到低收入人群手中。"

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