2013年10月29日星期二

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保障房没能遏制房价 却成腐败温床
Oct 28th 2013, 19:11, by 禁闻

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2013年10月29日讯】据英国《金融时报》报导,为楼市降温的核心举措是到2015年建造3600万套保障房,但现在该政策露出了失败的迹象。保障房政策没有成功遏制房价上涨,相反却成为的温床,并加大了业已负债累累的企业和城市的财务负担。中国的保障房政策存在严重偏离正轨的风险。

高房价引发越来越多的不满

金融时报的文章开头写道,"他们没看见那名带着一袋子螃蟹的男子是怎么进来的。"这名男子戴着一副硕大的飞行墨镜,步入中国东部城市南京的房地产博览会,温和地表达自己的抗议。

他用绳子牵着6只螃蟹,每只螃蟹壳上贴有"高地价"和"高房价"字样。他的同伴展开了一幅大标语,上面写着:"高房价横行几时休?"。螃蟹四处爬行,暗喻中国房地产开发商"肆意横行"。

与中国偶尔演变为暴力事件并导致防暴员警出动的抗议活动相比,这名男子的行为要温和得多。他和进来时一样,悄然离开了展厅。现在他的身份依然是个谜。

但这种幽默的抗议无法掩盖问题的严重性。

在过去十年时间里,中国主要城市的房价上涨了近4倍,房价或许已经成为中国经济和社会稳定的最大威胁。经济方面,人们担心中国房地产已经出现泡沫,而泡沫最终会破裂,这将会引发一场金融危机。社会方面,人们普遍对高房价感到不满,而房价的持续上涨只会引发更多的不满。

保障房建设大跃进 谁能受益?

显然意识到了这两种风险。今年3月,中共在其上任后的首次记者招待会上承诺要调控房地产市场。李克强表示,这将会"惠民生、促发展"。

然而自他发表讲话以来,房地产市场仍然不乏疯狂。中国主要城市房价同比上涨了近20%。

中共政府为楼市降温的核心举措是到2015年建造3600万套保障房,但现在该政策露出了失败的迹象。保障房政策没有成功遏制房价上涨,相反却成为腐败的温床,并加大了业已负债累累的企业和城市的财务负担。中共的保障房政策存在严重偏离正轨的风险。

广受诟病的是3600万套的目标,因为并不严谨的保障房定义使其实际在建数量被夸大。但即便只实现一半目标,数量也接近中国过去5年住房建造总量的一半,这是令人赞叹的成就。

瑞信分析师杜劲松说:"建造并非最大的问题。中国人擅长盖房。最令人担心的是你如何能确保公平而高效地分配保障房。"

人们普遍认为,只有有关系的人才能买到保障房,这虽然有些夸大其词,但也反映了一些事实。售价仅为30万元人民币的保障房非常吸引人。

今年早些时候,郑州市某区房管局原局长涉嫌非法拥有约29套住房(其中至少11套是保障房)而被拘留。

中共官媒直言不讳地指出,官员们轻易地积累了数十套保障房,拿走了本来为弱势群体建造的住房。

保障房促成腐败温床?

今年8月,中国国家审计署对保障房腐败的规模做出了估计。它表示,去年有58亿元人民币的保障房资金被挪用,利用不实资料、以不公平手段获得保障房的达11万户。与该计画的整体规模(去年拨付保障房专案的资金高达8800亿元人民币)相比,这些数字并不算高,但中国很少会进行全面审计,因此人们认为所发现的问题仅是冰山一角。

作为反腐的措施,加强审查本身也会带来新的挑战。建造保障房的开发商们表示,在审查保障房实际购房资格的问题上,地府有时表现得过于强硬。

万科是中国最大的房地产上市公司,在南京万科楼盘工作的一位工程师王力表示:"政府真的想把这些房子出售给低收入民众,但真正符合规定的家庭,购买力却非常低。"保障房的基准价格仍然要每平米4000元人民币左右。王力表示:"对那些有资格购买的人来说,这仍然是天价。"

中国知名杂志今年8月对全国的保障性住房进行了调查,结果发现许多项目的空置率约为20%,有些甚至过半,主要原因是位置偏僻和交通不便。

在公开场合,房地产开发商一直热心地支持保障房项目,但是房地产公司从事这些有益社会的事可能面临巨大的压力。栖霞今年一季度末的资产负债率从2012年初的不到90%,上升至114%,一定程度上就是因为大规模建设保障性住房。今年8月,中国国家审计署对包括栖霞在内的数十家开发商进行了谴责。该公司以保障房的名义申请了1.5亿元人民币银行贷款,后来却用来偿还商业开发贷款。

国企中冶置业也曾是中国最大的保障房开发商之一,如今却避开保障房业务。2011年年底,中冶同时在建的保障房专案有50个,计画投资510亿元人民币。但当这些专案完工的时候,该公司却发现包括南京在内的众多地方政府要么无力、要么不愿按照先前的协议付款。结果是今年上半年中冶的长期应收款(反映外部欠公司的债务)增加三分之一,至310亿元人民币。中冶去年末宣布有意退出保障房业务,称其为"低回报率的资产"。

保障房,保障给谁

3年前中共政府推出保障房项目时,人们怀疑到2015年底建成3600万套的宏伟目标能否实现。各个城市行动迟缓,不愿给建设提供资金,开发商也不想参与其中。

保障房项目从2011年启动,到当年年中,破土动工房屋数量仅达到全年目标的三分之一,而当年目标是新房开工1000万套。

但时任中国总理温家宝明确表示,这一目标是衡量地方官员政绩的一项重要标准。于是,各个城市突然开始投入保障房建设,年度建设目标自此再没受到过质疑。到今年9月底,已完工或正在建设的保障房达2400万套,中国似乎完全有望实现目标。

真的吗?房地产经纪公司中原集团(Centaline Group)研究中心研究总监刘渊表示:"官方资料中算进去的保障房与我们所认为的保障房含义差别很大。我们所讲的保障房,是指供应给无房且无力购房者的房子。"

住建部表示,逾40%的"保障房"实际上只是提供给拆迁户的新房子。拆迁户原有的房子被拆掉,建起了公路、办公大楼以及其他建筑。

地方的资料统计分析更加模糊。某些房子只要价格封顶到现行市价的80%就可以算作保障房,这一水准只要在估价时动动手脚就很容易达到。

一名房产分析师匿名表示:"考虑到资讯披露模糊不清,政府在名义上达成目标将是毫不费力的。现实是,很少有房子能够到低收入人群手中。"

很多保障房因资金缺口停工?

近日,深圳市确定停工了几个保障房项目。无一例外,均需要当地区政府筹措资金,而专案先后所属的龙岗区、大鹏新区均表示"无钱投入"。深圳保障房资金缺口,就达到300余亿。

放大到全国来看,接近深圳住保办的知情人士称,各地政府在保障房建设上普遍存在资金问题,至于解决办法,政府倾向于把建设保障房的责任推向社会,如深圳有关部门有意将上述保障房专案转为"安居型商品房",吸引社会资本参与建设;北京则计画今明年推出7万套具有公共性质的限价商品房,这些投资,将由开发商或其他企业、组织参与承担。

如果仅仅从总量上来看,涉及1000多套建筑量,只占到深圳"十二五"全市保障房总量24万套的千分之四而已,并不严重。但是,这个小个案反映保障房建设体系中的问题却要重要的多。

以2010年为起点,保障房建设开始大跃进。然而,保障房的需求研究、保障房的空间布局规划、保障房的资金来源及分配机制等却没有跟上。正是因为这些工作的滞后导致了当前已经暴露的保障房建设之乱象,而一些更为深层次的问题却可能还在潜伏期。

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